Новости > Сложности перехода


Стройкомплекс учится жить по новым правилам

О том, какие изменения ожидают строительный комплекс при внедрении  новых правил долевого строительства, «РГ» рассказал Антон Глушков,  вице-президент Ассоциации «Национальное объединение строителей».

- Антон Николаевич, в этом году начало действовать новое  законодательство о долевом строительстве. Застройщики уже должны были  открыть специальные счета в банках. Как проблемы перехода на новые правила  видите?

Антон Глушков: Изменения действительно вступили в силу. Повсеместно  были открыты специальные счета, застройщики уже работают через них.  Спецсчет нужен для того, чтобы все операции по одному объекту проходили  только через него. Такая мера мешает застройщику запутаться в платежах,  оставить какой-то из объектов без средств. Какого-то дополнительного  контроля со стороны банка при расходовании средств с этих счетов мы не  видим.

- То есть страшилка про банки, которые будут следить за застройщиками и  запрещать любую операцию, которая не относится к строительству конкретного  объекта, не подтвердилась?

Антон Глушков: Пока этого нет. Но когда банк добавит услугу проектного  финансирования, то есть фактически вложит собственные средства в  строительство, тогда он и начнет осуществлять контроль. Те строительные  организации, которые досрочно пошли по этому пути, являются «пилотами» и  формируют практику банковского фильтра по целевому назначению платежей.

- С какими платежами в основном имеются сложности?

Антон Глушков: Это авансовые платежи, оплата труда ИТР, которая  формируется за счет нескольких объектов, общеорганизационные накладные,  прочие затраты. Возникают вопросы взаиморасчетов с аффилированными  строительными подразделениями. Застройщики, как правило, имеют сложную  холдинговую структуру. И когда идет платеж между организациями холдинга,  банк может заподозрить застройщика в выводе денег, потребовать  дополнительные документы.

- Говорилось о том, что банковское сопровождение будет стоить дорого,  что отразится на стоимости жилья.

Антон Глушков: Если брать в расчет затраты на ведение только  специальных счетов, то их открытие никак не отразилось на стоимости жилья.  В ряде банков даже, борясь за клиентов-застройщиков, чтобы те открывали  специализированные счета именно у них, установили символические платежи или  вообще предлагали их бесплатное открытие. Если же говорить о проектном  финансировании, безусловно, оно станет достаточно существенной нагрузкой, и  она будет больше, чем когда закон только принимался. Потому что те цифры,  которые были у нас по стоимости проектного финансирования на момент  принятия закона, сейчас, с увеличением ключевой ставки ЦБ, вырастут.  Основные игроки рынка — крупные федеральные банки, которые осуществляют  проектное финансирование, уже подготовили застройщиков к тому, что по новым  проектам поднимут ставку кредитования минимум на один процент.

- Повышение ставки кредитования отразится на застройщиках только с 1  июля 2019 года или раньше?

Антон Глушков: Раньше, ведь застройщики и сейчас пользуются  кредитованием. У большинства застройщиков есть кассовые разрывы: то есть  стоимость привлеченных и собственных средств меньше стоимости  строительства, эту разницу нужно перекрыть. С 1 июля 2019 года разница этих  сумм перестанет быть такой существенной. Привлеченные средства будут  формироваться на эскроу-счетах, и застройщик не будет иметь к ним доступа в  период строительства. А параллельно он берет кредит — проектное  финансирование, но не на величину кассового разрыва, как сейчас, а на всю  сумму строительства.

- У многих ли застройщиков сегодня есть собственные средства?

Антон Глушков: Величина рентабельности строительного бизнеса в среднем  по России составляет 7-10 процентов. Это то, что зарабатывает застройщик  при реализации объекта. Поэтому говорить о том, что застройщик сумеет  только за счет строительного бизнеса увеличить свои оборотные средства до  размера, позволяющего ему строить за собственные средства, не приходится.  Объем собственных средств в строительстве составляет 15-20 процентов от  общего объема строительства. И в основном у компаний с опытом, которые  строят много. Объективные реалии говорят, что все равно строительные  компании будут активно использовать заемные средства.

- Минстрой усиленно работает над проблемой обманутых дольщиков, но пока  их становится только больше…

Антон Глушков: Требования, которые у нас сейчас применены к  строительным компаниям, устанавливают тотальный контроль над  компанией-застройщиком. Но эти требования распространяются только на  объекты, строительство которых началось после 1 июля 2018 года, либо будет  начато в дальнейшем. Все объекты, которые были начаты ранее и по которым  уже возникли финансовые сложности, и формируют то количество обманутых  дольщиков, которое мы имеем.

Те меры, которые минстрой сейчас предлагает, совершенно правильные. Но  они рассчитаны на будущее и не могут решить проблемы дольщиков компаний,  которые уже находятся в сложной экономической ситуации.

 

Источник Российская газета


Дата публикации: 23.10.2018 14:03

Дата изменения: 23.10.2018 14:12