Долевое строительство находится уже больше десяти лет в центре внимания федеральных органов власти и профессионального сообщества России. Дело в том, что подобная форма инвестиционной деятельности, а правильнее будет сказать схемы, по которым привлекались в строительство денежные средства граждан, привела к негативным последствиям – массовому появлению по всей стране обескровленных инвесторов. Но, несмотря на многочисленные факты двойных продаж квартир и «замороженные» жилищные проекты, люди по-прежнему отдают свои накопления в руки строителей, поскольку только такой способ позволяет значительно сэкономить населению на покупке недвижимости. Понимая популярность долевого строительства среди россиян, на федеральном уровне предпринято немало мер, чтобы обезопасить процесс участия в финансировании строящихся домов. В конце 2012 года Президент РФ Владимир Путин подписал очередной ряд законов, которые создают дополнительные механизмы защиты населения от недобросовестных действий строителей. В профессиональном сообществе новации получили одобрение, правда, на взгляд экспертов строительной отрасли, нуждаются в некоторой доработке. В противном случае их реализация может привести к трудностям. «Проекты Красноярья» попросили дать оценку законодательных инициатив в области долевого и в целом проанализировать положение дел и перспективы в этом направлении председателя Экспертного совета Национального объединения строителей по вопросам совершенствования законодательства в строительной сфере, председателя Совета НЕКОММЕРЧЕСКОГО ПАРТНЕРСТВА «САМОРЕГУЛИРУЕМАЯ КОРПОРАЦИЯ СТРОИТЕЛЕЙ КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ» Антона Глушкова.
Беседовала Варвара Седельникова
– Уже по традиции в конце года руководство страны подписало ряд законов, касающихся в том числе строительной отрасли. В частности, № 294-ФЗ (Федеральный закон от 30 декабря 2012 года № 294-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». – Ред.) внес изменения в документы, среди которых и Закон «О долевом». Насколько известно, на первом заседании Экспертного совета НОСТРОЙ, который вы возглавляете, этот документ рассматривался. В чем же состоит интерес саморегулируемых организаций по отношению к совершенствованию законодательной базы, касающейся долевого строительства? Где точки соприкосновения этих двух областей?
– Прямая связь как таковая здесь не прослеживается, так как задача СРО – ответственность перед третьими лицами в отношении качества производимых работ. Когда же речь идет о долевом – это затрагивает такую область гражданско-правовых отношений, где договор об инвестировании обладает определенными рисками. Но если в эту проблему погрузиться глубже, то связь будет налицо.
Помимо обновленного закона с 1 июля 2013 года вступит в силу норма, устанавливающая вместо субсидиарной солидарную ответственность за вред, причиненный некачественным проектированием и строительством. Сейчас механизм возмещения вреда таков: пострадавшая сторона обращается в строительную компанию. Если компания не способна покрыть ущерб за счет собственных средств, его оплачивает страховая компания в рамках застрахованного лимита. Но если суммы недостаточно, в таком случае финансовое бремя берет на себя саморегулируемая организация и делает выплаты из компенсационного фонда.
Ноу-хау, которое заработает этим летом, позволяет стороне, которая понесла ущерб, обращаться за возмещением в любом порядке либо в подрядную организацию, либо в СРО или в учреждение проектной экспертизы. Не исключено, что пострадавшая сторона пойдет в СРО, где есть гарантированный источник покрытия, хотя область внимания СРО – качество производимых работ в рамках оказания строительной услуги. А поскольку в рамках действующего законодательства любой застройщик отвечает за произведенные работы в течение пяти лет, и в этот пятилетний срок ответственность распространяется непосредственно на всех участников перед третьими лицами, а в данном случае потребитель становится третьим лицом, то здесь ответственность, безусловно, пересекается с ответственностью строителей.
– А в чем суть этого механизма?
– Застройщик может страховать свою ответственность путем участия в обществе взаимного страхования. Также застройщик имеет право заключить договор страхования гражданской ответственности за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств по передаче жилого помещения по договору со страховой организацией, имеющей соответствующую лицензию.
При регистрации договора участия в долевом строительстве застройщик вместе с документами, необходимыми для регистрации договора, должен представить договор страхования своей гражданской ответственности или договор поручительства за надлежащее исполнение обязательств. Непредставление этих договоров может быть основанием для отказа в госрегистрации.
Законом устанавливается, что срок действия поручительства должен быть не менее чем на два года больше предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства (раньше – шесть месяцев).
Застройщик должен также представить разрешение на строительство, проектную декларацию, план создаваемого объекта недвижимого имущества.
Согласно закону банк-поручитель застройщика должен иметь лицензию на осуществление банковских операций, работать не менее пяти лет, иметь зарегистрированный уставный капитал в сумме не менее 200 миллионов рублей, собственные средства в сумме не менее 1 миллиарда рублей.
Обязательным для банка-поручителя должно быть соблюдение нормативов, предусмотренных законодательством о банках и банковской деятельности, и отсутствие требования Центробанка об осуществлении мероприятий по финансовому оздоровлению кредитной организации.
Законом определяются способы обеспечения обязательств по договору страхования, особенности создания и работы общества взаимного страхования, а также особенности банкротства застройщика.
Но введение в действие этого закона не в полной мере решает проблему защиты прав граждан, инвестирующих денежные средства в строительство многоквартирных домов. Да и в отношении застройщиков ситуация непростая.
Если мы посчитаем, то окажется, что для строительных компаний привлечение кредитных средств совместимо с затратами, которые должен произвести застройщик на страхование. Помимо этого, этот документ не имеет никаких подзаконных актов, не прописывает процедуры, нет типового договора страхования, не определена стоимость оказания этой услуги. Конечно, она будет дифференцирована от устойчивости, надежности застройщика, и нельзя сказать, насколько это скажется на цене квадрата в конечном счете. Но то, что это достаточно весомая величина, которая добавит затрат строительным компаниям, уже сейчас можно говорить, поскольку это очевидно.
Компания будет бороться за потребителя и вынуждена в такой ситуации удерживаться на рынке, следить за своей себестоимостью, поэтому будет пытаться где-то отыграть произведенные затраты. Где проще всего сэкономить строителям? Конечно, на качестве производимых работ. Объемно-планировочные решения не уменьшить, сроки не увеличить, так как все обязательные платежи необходимо производить.
Вот и получается, что единственный источник снижения себестоимости, кроме повышения эффективности производительности, – это снижение качества производимых работ. В первую очередь, экономия на качестве материалов. Может быть, не на самих процессах, но на качестве материалов, точно. А это, в свою очередь, может отразиться на претензиях, которые будут возникать у потребителя к качеству работ, и на ответственности СРО перед третьими лицами.
– № 294-ФЗ внес изменения и в Градостроительный кодекс РФ, устанавливающие, что проверка обращений и заявлений граждан о фактах привлечения их денежных средств для строительства в нарушение законодательства в сфере долевого строительства будет предметом государственного строительного надзора. Разве эта сфера деятельности не находится под надзором государственных органов?
– Контроль и без того существует в рамках государственного строительного надзора. Есть функция – контроль над долевым строительством. В частности, в службе строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края существует отдел по надзору за долевым строительством. Сфера деятельности этого отдела – проверка договоров на соответствие требованиям законодательства и законность привлечения денежных средств. Законом № 214 «О долевом строительстве» регламентировано, что застройщик может привлекать денежные средства только в том случае, если он в первую очередь уведомил стройнадзор о реализации проекта, разместил проектную декларацию, которая затем будет зарегистрирована.
Кроме административного контроля, на территории Красноярского края ведется своего рода технический контроль. При регистрации договора долевого участия регистрационная палата проверяет комплектность всех документов на предмет законности заключения этого договора. Проводится правовая экспертиза текста договора, а застройщик, если успешно прошел регистрацию проектной декларации, получает аккредитацию в регпалате и тогда представляет все необходимые документы о строящемся объекте. Получается, что осуществляется двойной контроль.
Казалось бы, существует система, которая контролирует процесс привлечения денежных средств от граждан, но ею, к сожалению, не предусмотрена никакая финансовая ответственность. С юридической точки зрения вроде бы все выстроено логично: инвестор не может вложить средства в строительство жилья, если процесс возведения жилья ведется не по закону. Но с другой стороны, это никоим образом не гарантирует защиты инвестиционных коммерческих рисков.
Действующая система обозначает, что объект строится по закону, и все, что у него есть все, – законные основания для возведения объекта, и что нет двойной продажи, так как идет поквартирный учет. Это, справедливости ради стоит сказать, немаловажный, безусловно, аспект. То есть человеку гарантировано, что он не сможет проинвестировать объект, строительство которого ведется вне закона, и что его будущая квартира не будет продана еще кому-то. Но тут нужно отчетливо понимать, что вложение средств в долевое строительство – это чистой воды инвестиционная деятельность, а в настоящей ситуации инвестиционные риски никоим образом не застрахованы.
После волны обманутых дольщиков некоторые страховые компании начали продвигать новый продукт – различные способы страхования договоров долевого участия от неисполнения обязательств. Но это были в некотором роде суррогатные схемы. И только в этом году наконец-то появится официальная форма.
Конечно, вступивший в действие закон носит нормальную политическую окраску, поскольку все понимают, что необходимо появление какой-то застрахованности финансовых рисков, так как было уже две волны обманутых дольщиков в России. Сейчас начались проблемы из-за того, что в некоторых регионах существенно падает спрос. Если до этого были нерадивые застройщики, то сейчас это рыночная ситуация, когда абсолютно добропорядочная строительная компания не рассчитывает свои возможности по привлечению денежных средств, хотя работа ведется по графику. Но наступает какой-то критический момент, когда возникает невозможность дальнейшего финансирования проектов, и застройщик начинает не выполнять свои обязательства, а значит, не может реализовать проект, а значит, нет привлечения денежных средств.
Кстати, тут же стоит вспомнить про еще один плюс Федерального закона «О долевом строительстве»: он устанавливает финансовую ответственность застройщика за несоблюдение сроков. За каждый день просрочки определенная часть от ставки рефинансирования взимается со строительной компании. И тем не менее третья волна обманутых дольщиков начинает формироваться. Особенно это ярко заметно в ряде регионов, где низкая инвестиционная активность. Вроде бы субъекты федерации всячески идут навстречу застройщикам, понимая, что нужно выполнять обозначенные властью показатели. Но если спрос не обеспечен, то бурное начало приводит к тому, что застройщик не может выполнить взятые на себя прежде обязательства. Поскольку у каждой из трех волн свои первопричины, то как результат появляются разные документы, которые прописывают различные механизмы защиты.
Так, в результате первой волны появился Федеральный закон № 214. Потом – поправки в Градостроительный кодекс РФ. Сейчас появляется Закон «О взаимном страховании». Логика нового документа очень понятна: нужно снизить финансовый риск. Но между тем механика документа не ясна до конца. Как им руководствоваться? Как им пользоваться?
В более выгодной ситуации оказываются крупные застройщики в таких условиях. Мелкие вынуждены создавать общество взаимного страхования, чтобы выполнить требования этого закона. Суть этого объединения в том, что кто-то берет на себя чужие риски. Получается, что своего рода подобие саморегулируемой организации, только СРО финансовых рисков.
Крупные компании в более выгодном положении, так как могут исполнить те пороговые величины, прописанные в законе. А мелкие застройщики, новые компании, которым не хватает оборотных средств, вынуждены увеличивать свои риски за счет вступления в общество взаимного страхования, то есть взваливать на себя помимо собственных рисков еще и риски участников сообщества.
Но возьмем, например, один из населенных мелких пунктов Красноярского края – Козульку, где, может быть, работает только одна подрядная организация и выполняет мелкие работы. С кем ей объединяться? В Красноярске могут объединиться по интересам пять-шесть компаний, понимая рынок по объему, открыться друг перед другом и быть на виду. Но в мелких территориях ситуация гораздо сложнее.
– А какие-то рекомендации может давать саморегулируемая организация потребителям при выборе застройщика, чтобы обезопасить их от недобропорядочных компаний?
– Саморегулируемая организация – не экспертная организация, а надзорная. Она может давать в этой связи только косвенные рекомендации, то есть предоставлять информацию о деятельности членов СРО, за которыми надзирает. СРО могут заниматься своеобразной просветительской работой для потребителя. Кому-то может показаться, что данные, которые вправе выдать СРО, не позволят никак сориентироваться, но авторы такой позиции ошибаются. За, казалось бы, сухими статистическими данными скрываются серьезные выводы.
Например, о чем могут рассказать потребителю сведения о количестве сотрудников в строительной компании? Если организация имеет свидетельство о допуске на достаточно большое количество видов работ, то значит в штате много нужных специалистов с надлежащей квалификацией, а это, в свою очередь, гарантирует в какой-то мере качественное исполнение работ. Если же в организации числится только один специалист на несколько видов работ, то вероятность того, что он что-то может проглядеть – ошибку какую-то – увеличивается в разы. Согласитесь, что присутствие на стройплощадке 15 инженерно-технических работников повышает процент того, что ошибка, даже малейшая, будет замечена кем-то из них, так как больше глаз, больше внимания. А если на стройке за всем следит один итээровец, то, думаю, не стоит ждать хороших результатов.
Помимо этого о многом могут сказать сведения, опубликованные на сайте Ростехнадзора, который должен объединять всю информацию о членских организациях, направленную СРО со всей страны. Грамотный потребитель, желающий застраховать свой риск, будет изучать всю имеющуюся информацию. Если раньше для потребителя наименование саморегулируемой организации, где состоит строительная компания, ничего не говорило, то сейчас это будет иметь значение. По крайней мере, хочется на это надеяться – что потребитель будет на это обращать внимание. Немаловажную роль должна играть репутация саморегулируемой организации, где состоит строительная компания, в строительство объекта которой человек намерен инвестировать собственные средства. Кстати, это в продолжение разговора, начатого в конце прошлого года.
– Вы о том, что саморегулирование постепенно охватит все стороны жизнедеятельности российского общества?
– Именно. Постепенно население, хочет оно того или нет, будет вовлекаться в процесс саморегулирования. И не нужно это расценивать как некий негатив. Просто если Россия хочет быть цивилизованным, современным государством, иметь уровень жизни такой же, как за рубежом, чтобы условия ведения бизнеса были на международном уровне, то нужно заниматься модернизировать все области жизнедеятельности, менять, если хотите, сознание под новые форматы. Мы уже не раз говорили, что саморегулирование – это неотъемлемая часть любого общества, и уж тем более, если речь идет о бизнесе в развитой европейской стране. Россия вступила во Всемирную торговую организацию.
Наша страна проделала долгий путь. Адаптация под международные нормы, переговоры заняли почти 19 лет. И переход отраслей экономики на саморегулирование был одним из важных условий. Так что саморегулирование общества – это вполне нормальный процесс, и к этому явлению нужно привыкать. К тому же в нашем случае, я имею в виду тему нынешнего разговора, долевое строительство – членство застройщика в той или иной СРО должно стать дополнительным способом защиты потребителя от негативных последствий.
– Есть ли в планах Экспертного совета НОСТРОЙ на текущий год доработка законодательства, связанного с долевым строительством? И, в принципе, над чем можно и нужно работать в этом плане?
– Сейчас взято правильное направление. По большому счету, процесс регламентирован хорошо. Если же говорить про финансовую ответственность, то этот момент в действующем законодательстве прописан недостаточно. Тут есть над чем поработать. Задача в том, как сделать эту ответственность, как говорят юристы, неотвратимой, то есть чтобы застройщик не мог уйти от этой ответственности или переложить ее на чьи-то плечи, но при этом чтобы введение механизма финансовой ответственности в результате не отразилось на затратах конечного потребителя. Найти золотую середину в этом вопросе непросто.
Есть вариант, по которому пошло достаточно большое количество стран. У них в принципе отсутствует такое понятие, как долевое строительство. Есть инвестирование или заимствование. За рубежом действует достаточно простая схема. Либо ты приобретаешь готовое жилье, либо, если есть желание несколько сэкономить на покупке недвижимости, инвестируешь не в конкретный объект, а занимаешь компании – по сути, какая разница застройщику, у кого кредитоваться, у физического лица или юридического. Гражданин оформляет договор займа (формат документа может иначе называться), то есть, с одной стороны, физическое лицо инвестирует денежные средства, а с другой – компания гарантирует ему некоторые преференции, которые прописаны в рамках закона той или иной страны. Это массовая практика европейских стран.
Формально долевого не существует. Но если кто-то приходит с бесплатными, дешевыми деньгами в строительную компанию, и если на тот момент застройщику выгоднее взять эти деньги, чем взять кредит в банке, то он соглашается на такое взаимодействие с потребителем. Однако зарубежный потребитель имеет четкое понимание, что он не покупает жилье в данном случае, а это чистой воды инвестирование в строительную компанию, которая должна выдать готовый продукт. Это обычный договор инвестирования со всеми вытекающими отсюда рисками. Поэтому человек осознает, что, заключая подобного формата договор, он подписывается и под определенным набором рисков, которые могут возникнуть. Если гражданин не хочет рисковать, то он идет на рынок готового жилья и покупает готовую квартиру.
– Не кажется ли вам, что в российской действительности такой подход вряд ли приживется?
– Рядовому гражданину России трудно разобраться во всех тонкостях экономической кухни, поэтому он голосует рублем: где дешевле, туда и принес свои кровные. Не исключаю, что со временем, с естественной сменой поколений мы придем к такой же схеме, как за рубежом. А пока работаем в тех условиях, что предлагаются, пытаясь их модернизировать. В частности, стоит задача, чтобы величина дополнительной финансовой нагрузки не была выше, чем сумма кредита, если объект будут строить на кредитные заемные средства. Нужео обезопасить инвестора, но при этом не увеличить существенно нагрузку на строителей. Если посчитать, то средняя величина кредитной ставки около 13% годовых. Объект строится три года. За счет привлечения кредитных средств объект подорожает почти на 20%.
Посчитать можно иначе: вычислив количество квартир, которые попадают в категорию проблемных, от в целом суммы ввода. Сколько построено в России за десять лет, количество обманутых дольщиков разных поколений, полученный процент – математическая вероятность риска, который может случиться от недобросовестных действий строителей. Если правильно оценить величину стоимости риска, все будет хорошо. Согласитесь, что подобный риск в масштабах одной семьи или инвестора – это проблема номер один, и достаточно глобальная, но в масштабах страны или региона этот процент будет настолько мал, думаю, менее 1% на фоне общих вводов. Это я говорю к тому, что вероятность того, что ты попадешь в зону риска, купив долевое, на самом-то деле крайне мала. Даже сейчас. Это если рассуждать чисто математически, без эмоций, оперируя только цифрами, статистикой.
На самом деле каждый инвестор должен понять, что все имеет свой риск. Если человек не хочет рисковать, это имеет свою цену. Можно пойти на рынок готового жилья. Разница в стоимости с долевым – 10-15%. Слава богу, есть выбор.
Но если ты решил сэкономить, то должен отдавать себе отчет в том, что государство ничего тебе не обязано гарантировать. Ведь это твой личный инвестиционный проект. В нашем обществе существует подмена понятий. В России долгое время было прерогативой государства обеспечение жильем населения. И когда процесс стал рыночным, то многие продолжали считать, что факт государственного регулирования в инвестировании гражданами долевого строительства имеет достаточно большой вес. Поэтому они уверены: раз государственное регулирование строительства есть, то есть и определенная ответственность со стороны государства.
Но в рамках действующего законодательства никакой финансовой ответственности государство не несет за долевое строительство. Процесс контроля чисто документальный, чтобы не строили что попало и как попало. Все остальное – коммерческие риски. Это знаете, как с покупками в магазине. Если ты точно знаешь, что магазин с хорошей репутацией и не переклеивает ярлычки со сроком годности на продуктах, то можно купить в распродажу здесь продукт и не бояться последствий. А если же магазин сомнительный, то вы должны понимать, что покупка продукта с уценкой спровоцирует со стороны пищеварительной системы неполадки, так как здесь никто не гарантирует его качество. Рынок стал сложнее, поэтому нельзя со 100%-ной уверенностью заявлять, что раз тут за бесценок предлагают квартиры, то где-то подвох есть. Не обязательно.
Когда физическое или юридическое лицо рискует, то оно пытается риски минимизировать. Каждый должен понимать, что инвестирование – это деятельность рисковая. И как только люди это осознают, количество обманутых дольщиков снизится в разы. 80% сделок, которые попали под категорию обманутых дольщиков, были рискованны с самого начала. И если бы люди не полагались на то, что в любом случае государство их не оставит один на один с бедой, удалось бы избежать ситуации, с которой мы столкнулись.
Государство, конечно, не может своих граждан оставить в беде, но, помогая обманутым дольщикам, оно порождает некоторый паразитический подход среди населения. Инвестор не хочет думать сам, просчитывать риски, анализировать ситуацию, отвечать за свои риски. Ему проще в момент ЧП переложить бремя ответственности на другого, то есть государство.
Роль государства как регулятора рынка остается в отраслях, связанных с безопасностью, а все, что связано с индивидуальными решениями об инвестировании, гражданскими отношениями и рисками, – это сфера ответственности гражданина. Так что наравне с внесением в законодательство необходимо менять культуру потребления нашего общества, причем кардинально.
Газета «Проекты Красноярья» № 2(327)
Дата публикации: 22.01.2013 10:23