Стройкомплекс учится жить по новым правилам
О том, какие изменения ожидают строительный комплекс при внедрении новых правил долевого строительства, «РГ» рассказал Антон Глушков, вице-президент Ассоциации «Национальное объединение строителей».
- Антон Николаевич, в этом году начало действовать новое законодательство о долевом строительстве. Застройщики уже должны были открыть специальные счета в банках. Как проблемы перехода на новые правила видите?
Антон Глушков: Изменения действительно вступили в силу. Повсеместно были открыты специальные счета, застройщики уже работают через них. Спецсчет нужен для того, чтобы все операции по одному объекту проходили только через него. Такая мера мешает застройщику запутаться в платежах, оставить какой-то из объектов без средств. Какого-то дополнительного контроля со стороны банка при расходовании средств с этих счетов мы не видим.
- То есть страшилка про банки, которые будут следить за застройщиками и запрещать любую операцию, которая не относится к строительству конкретного объекта, не подтвердилась?
Антон Глушков: Пока этого нет. Но когда банк добавит услугу проектного финансирования, то есть фактически вложит собственные средства в строительство, тогда он и начнет осуществлять контроль. Те строительные организации, которые досрочно пошли по этому пути, являются «пилотами» и формируют практику банковского фильтра по целевому назначению платежей.
- С какими платежами в основном имеются сложности?
Антон Глушков: Это авансовые платежи, оплата труда ИТР, которая формируется за счет нескольких объектов, общеорганизационные накладные, прочие затраты. Возникают вопросы взаиморасчетов с аффилированными строительными подразделениями. Застройщики, как правило, имеют сложную холдинговую структуру. И когда идет платеж между организациями холдинга, банк может заподозрить застройщика в выводе денег, потребовать дополнительные документы.
- Говорилось о том, что банковское сопровождение будет стоить дорого, что отразится на стоимости жилья.
Антон Глушков: Если брать в расчет затраты на ведение только специальных счетов, то их открытие никак не отразилось на стоимости жилья. В ряде банков даже, борясь за клиентов-застройщиков, чтобы те открывали специализированные счета именно у них, установили символические платежи или вообще предлагали их бесплатное открытие. Если же говорить о проектном финансировании, безусловно, оно станет достаточно существенной нагрузкой, и она будет больше, чем когда закон только принимался. Потому что те цифры, которые были у нас по стоимости проектного финансирования на момент принятия закона, сейчас, с увеличением ключевой ставки ЦБ, вырастут. Основные игроки рынка — крупные федеральные банки, которые осуществляют проектное финансирование, уже подготовили застройщиков к тому, что по новым проектам поднимут ставку кредитования минимум на один процент.
- Повышение ставки кредитования отразится на застройщиках только с 1 июля 2019 года или раньше?
Антон Глушков: Раньше, ведь застройщики и сейчас пользуются кредитованием. У большинства застройщиков есть кассовые разрывы: то есть стоимость привлеченных и собственных средств меньше стоимости строительства, эту разницу нужно перекрыть. С 1 июля 2019 года разница этих сумм перестанет быть такой существенной. Привлеченные средства будут формироваться на эскроу-счетах, и застройщик не будет иметь к ним доступа в период строительства. А параллельно он берет кредит — проектное финансирование, но не на величину кассового разрыва, как сейчас, а на всю сумму строительства.
- У многих ли застройщиков сегодня есть собственные средства?
Антон Глушков: Величина рентабельности строительного бизнеса в среднем по России составляет 7-10 процентов. Это то, что зарабатывает застройщик при реализации объекта. Поэтому говорить о том, что застройщик сумеет только за счет строительного бизнеса увеличить свои оборотные средства до размера, позволяющего ему строить за собственные средства, не приходится. Объем собственных средств в строительстве составляет 15-20 процентов от общего объема строительства. И в основном у компаний с опытом, которые строят много. Объективные реалии говорят, что все равно строительные компании будут активно использовать заемные средства.
- Минстрой усиленно работает над проблемой обманутых дольщиков, но пока их становится только больше…
Антон Глушков: Требования, которые у нас сейчас применены к строительным компаниям, устанавливают тотальный контроль над компанией-застройщиком. Но эти требования распространяются только на объекты, строительство которых началось после 1 июля 2018 года, либо будет начато в дальнейшем. Все объекты, которые были начаты ранее и по которым уже возникли финансовые сложности, и формируют то количество обманутых дольщиков, которое мы имеем.
Те меры, которые минстрой сейчас предлагает, совершенно правильные. Но они рассчитаны на будущее и не могут решить проблемы дольщиков компаний, которые уже находятся в сложной экономической ситуации.
Источник Российская газета
Дата публикации: 23.10.2018 14:03