Такая просьба прозвучала на одном из круглых столов состоявшейся в Москве Российской строительной недели.
Застройщики выступили с просьбой прописать конкретный свод требований к квартирам и механизмы разрешения споров.
Несмотря на принятие в конце декабря 2023 года Постановления Правительства РФ № 2380 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства», по мнению застройщиков, проблема «потребительского терроризма» осталась нерешенной. Осталось много неопределенностей. Нет четких критериев, многое зависит от того, как сумеют договориться дольщик и застройщик. Очевидно, что недобросовестный дольщик не станет согласовывать специалиста по приемке или время осмотра. Наоборот, он вступит в переписку и будет отказываться от согласования. Отсутствие «четких правил игры» — ключевая ошибка, не исправленная принятым документом.
Сейчас застройщики пытаются решить проблему своими силами.
Одни компании разрабатывают собственные стандарты (СТО), которые включают в договоры с дольщиками. Они обосновывают технические решения, которых нет в действующих нормах или которые трактуются неоднозначно. Ссылки на СТО помогают в большинстве случаев выигрывать судебные процессы.
Другие привлекают дежурные ремонтные бригады к процедуре выдачи ключей — ряд дефектов исправляется прямо на местах. Третьи активно участвуют в судах.
При этом все они сходятся в том, что необходим релевантный ситуации ГОСТ. Тот ГОСТ, который есть сейчас, относится к производству, а не к конструкциям, которые уже стоят. Это приводит к тому, что увидев, например, царапину на оконных конструкциях, дольщик требует заменить полностью окна.
Разумно было бы создать сводный сборник правил приема новостроек с учетом современных способов строительства и отделки. А также — механизм привлечения к ответственности экспертов за некомпетентно выданные замечания.
Согласно статистическим данным, число исков, которые подают дольщики к строительным компаниям, растет с каждым годом:
- за 2022 год рост составил 13%;
- за первое полугодие 2023 года — 8%, при том, что весь год еще не подсчитан.
Это связано, в т. ч. с тем, что изменилась судебная практика. Раньше суды по убыткам рассматривались только при наличии нотариально понесенных дольщиком затрат. Сейчас же взыскиваются убытки, которые дольщик еще не понес.
При этом судам удается успешно снижать аппетиты истцов:
- в 2021 году было удовлетворено 66% требований;
- в 2022 году — 56%.
По информации, предоставленной Российским союзом строителей и профильным комитетом Госдумы, в 2022 году совокупные потери застройщиков от претензий по качеству квартир составили более 4 млрд рублей.
Наиболее распространенные претензии одинаковы для всех застройщиков:
- царапины и щели на окнах;
- неровный пол и стены;
- некачественная отделка;
- неправильная работа вентиляции.
Значительная часть споров возникает из-за:
- несовершенства нормативной документации;
- наличия противоречий и излишних требований.
Например, минимальные требования к светопрозрачным конструкциям (окнам) описывают девять ГОСТов и СП, в которых непросто ориентироваться не только покупателям квартир, но и техническим специалистам и юристам.
В последнее время у адвокатов, которые защищают дольщиков, появилось новое требование — уменьшить цену договора на стоимость дефектов. Но при этом, остается неясным, а будет ли дольщик на самом деле устранять эти дефекты? Суды этим вопросом не интересуются, а потому вынесенные ими решения нельзя считать полностью объективными. Поменять эту практику сможет только законодательное регулирование таких споров.
Дата публикации: 11.03.2024 12:45